C’è una sensazione strana che molti proprietari conoscono bene: apri la porta della casa delle vacanze dopo mesi, l’aria sa di chiuso, e intanto hai pagato come se quell’immobile “vivesse” tutto l’anno. Dal 2026, però, questa storia potrebbe cambiare davvero, perché i Comuni potranno riconoscere una IMU dimezzata (o comunque ridotta) alle seconde case usate solo sporadicamente.
Cosa cambia dal 1° gennaio 2026 (e perché è una svolta)
La novità non è un taglio automatico per tutti, ma una possibilità concreta: i Comuni italiani potranno deliberare aliquote agevolate per le seconde case “a disposizione”, cioè non locate, non concesse in comodato e utilizzate solo in alcuni periodi dell’anno.
L’idea è intuitiva: se una casa è “spenta” per gran parte dei mesi, e sfrutta poco i servizi comunali, ha senso applicare uno sconto proporzionato all’uso effettivo. In pratica, la riduzione può essere mensile, legata ai mesi in cui l’immobile risulta realmente utilizzato.
Chi può avere diritto allo sconto sulla seconda casa
Qui conviene essere molto concreti. In linea generale, rientra chi possiede una seconda casa che non produce reddito e non è “messa a rendita”.
Ecco i requisiti principali che ritroverai nelle delibere comunali (con eventuali dettagli locali):
- Immobile “a disposizione”: non affittato e non dato in uso a terzi (niente comodato).
- Uso sporadico: casa usata solo in certi periodi (tipicamente case vacanza), spesso con indicatori come arredo presente e consumi ridotti.
- Nessuna locazione turistica o breve: se l’immobile è inserito in circuiti di affitto, anche per periodi limitati, di norma esce dall’agevolazione.
- Non abitazione di lusso: escluse le categorie catastali A/1, A/8, A/9.
- Immobile agibile: la riduzione “per uso sporadico” in genere riguarda immobili utilizzabili (se è inagibile, si entra in un’altra casistica).
Per orientarti al volo:
| Situazione della seconda casa | Probabile esito |
|---|---|
| Vuota o usata solo in estate, non affittata | Possibile riduzione |
| Affittata (anche brevi periodi turistici) | Esclusa |
| Data in comodato a un familiare | Esclusa |
| Categoria A/1, A/8, A/9 | Esclusa |
| Dichiarata inagibile/inabitabile | Possibile esenzione o riduzione specifica |
Le agevolazioni “extra”: inagibilità e AIRE
Ci sono due casi che spesso fanno la differenza.
Immobile inagibile o inabitabile
Se ci sono condizioni oggettive che rendono la casa non utilizzabile (da certificare), alcuni regimi prevedono esenzione totale o riduzioni dedicate. Qui conta la documentazione: non basta dire “non ci vado mai”.Cittadini iscritti AIRE
Per molti italiani all’estero, soprattutto proprietari al Sud, può esserci un trattamento agevolato se ricorrono requisiti specifici, come:
- almeno 5 anni di residenza in Italia prima dell’espatrio,
- una sola unità immobiliare nel Comune di ultima residenza (secondo le condizioni previste),
- immobile non affittato e non dato in uso.
A cosa non si applica
Per evitare false speranze, mettiamo un perimetro chiaro. Questa riduzione riguarda le seconde case “a disposizione”, non:
- abitazioni principali (già esenti, salvo immobili di lusso),
- aree fabbricabili,
- terreni agricoli.
Come richiederla (senza farsi bloccare da un dettaglio)
Il punto chiave è che lo sconto non nasce “da solo”: dipende dalle delibere del tuo Comune e spesso richiede una dichiarazione con prove.
1) Controlla la delibera comunale 2026
Ogni Comune potrà fissare aliquote agevolate entro limiti definiti a livello nazionale. Quindi:
- monitora sito del Comune (sezione tributi),
- cerca “aliquote IMU 2026” e “immobili a disposizione”.
2) Prepara la documentazione
A seconda del caso, possono servire:
- dati catastali e rendita,
- autocertificazioni e, quando richiesto, certificazioni (agibilità, eventuale inagibilità),
- elementi che dimostrino l’uso sporadico (utenze, presenza effettiva, non solo residenza “di carta”).
3) Presenta la dichiarazione IMU quando necessaria
Di solito la dichiarazione IMU va presentata quando cambia la destinazione o quando devi attestare requisiti non “automatici” per l’ente. Le scadenze possono legarsi alla variazione (anche entro 30 giorni) oppure seguire la finestra annuale prevista: verifica sempre le istruzioni comunali.
4) Fatti validare il percorso
Un passaggio in Comune o al CAF può evitarti l’errore classico: pensare che basti una semplice dichiarazione. In molti casi, senza documenti coerenti, l’agevolazione non passa.
Il risultato atteso: pagare per l’uso reale, non per l’idea di uso
Se il tuo Comune attiverà la misura, dal 2026 potresti finalmente vedere un’IMU ridotta sulla seconda casa “spenta” per mesi. La chiave è una sola: dimostrare che è davvero “a disposizione”, non un immobile che genera reddito, e seguire alla lettera le regole locali. Perché lo sconto, quando c’è, non è un regalo, è un calcolo preciso. E conviene trattarlo come tale.
