Stai firmando un contratto di affitto, il proprietario apre il modulo telematico e arriva subito la domanda che crea più confusione: le spese di registrazione chi le paga? Se nel contratto è stata scelta la cedolare secca, la risposta è più semplice di quanto sembri, perché quelle imposte, per legge, non sono dovute.
Cosa succede con la cedolare secca
Quando il locatore, cioè il proprietario persona fisica, opta per la cedolare secca su un immobile abitativo (categorie catastali del gruppo A, esclusa A/10), il regime sostituisce:
- IRPEF e relative addizionali sul reddito da locazione
- imposta di registro
- imposta di bollo
Questo vale non solo alla prima registrazione del contratto, ma anche per proroghe e risoluzioni.
Il punto pratico è chiaro: non c’è un’imposta di registro da dividere tra proprietario e inquilino, perché con la cedolare secca quell’onere non si applica. Nella pratica, quando gli addetti del settore controllano il contratto, verificano proprio che l’opzione sia stata esercitata correttamente, perché è da lì che nasce l’esenzione.
Quindi chi paga?
La risposta corretta è: nessuno paga le spese di registrazione e di bollo previste per quel contratto, perché la legge le sostituisce con il regime della cedolare secca.
Questo vale per:
- contratti a canone libero, con aliquota ordinaria del 21%
- contratti a canone concordato, inclusi 3+2, studenti e transitori agevolati, con aliquota del 10% nei casi previsti
Secondo l’impostazione seguita dall’Agenzia delle Entrate, non emerge una ripartizione di queste spese tra le parti, proprio perché l’imposta non è dovuta.
Attenzione a tre dettagli utili nel 2026
La cedolare secca semplifica molto, ma non risolve tutto.
Affitti brevi: per locazioni sotto i 30 giorni, l’aliquota è 21% sul primo immobile e 26% sul secondo. Dal terzo, la normativa può far presumere un’attività d’impresa.
IMU: la scelta della cedolare non comporta automaticamente uno sconto. La riduzione del 25% riguarda i casi di canone concordato secondo la Legge 431/1998.
Pagamento dell’imposta sostitutiva: la base imponibile è il 100% del canone annuo e l’acconto è dovuto quando supera 51,65 euro.
Come verificare subito se siete in regola
Controllate tre elementi nel contratto o nella ricevuta di registrazione:
- presenza dell’opzione per la cedolare secca
- tipo di contratto, libero o concordato
- eventuale comunicazione al conduttore, quando richiesta
Se questi dati sono corretti, la regola è netta: per la registrazione non si pagano imposta di registro e bollo. Ed è proprio questo uno dei motivi per cui molti proprietari scelgono questo regime quando cercano semplicità e costi più prevedibili.
